חושבים על רכישה או מכירת דירה / נכס? מדריך "בגובה העיניים" מאת עו"ד רן אריאן

חושבים על רכישה או מכירת דירה/נכס?

מדריך "בגובה העיניים" מאת עו"ד רן אריאן ממשרד אריאן - משרד עורכי דין

בעבר ולעיתים רחוקות גם היום יש לא מעט ששואלים את עצמם האם צריך עו"ד המתמחה במקרקעין בעסקת מכירה או רכישת נכס, לדעתי התשובה היא ברורה אך השאלה היותר חשובה היא באיזה שלב לערב אותו?

אתחיל מהסוף, התשובה היא מיד עם רגע ההחלטה על מכירה/ רכישת נכס, במאמר זה אפרט מדוע ואתן כמה טיפים שיכולים לעזור לכל רוכש/ מוכר שתחום המקרקעין/ נדל"ן אינו תחום עיסוקו.

1. מיסים - בכל עסקת מקרקעין יש מספר גדול של אלמנטים שיש לשים לב אליהם ואלו לא רק המחיר ומועד מסירת הנכס, כמו לדוגמה סוגיות המס (שבח, רכישה, היטלי השבחה או כל היטל אחר שעלול להיות על הנכס מטעם הרשות או רשות מקרקעי ישראל- ככל וקיים), בדיקה מעמיקה ומקצועית בטרם איתור או החלטה על מכירת הנכס יכולה לחסוך עשרות ועד מאות אלפי שקלים או להבין שהעסקה איננה משתלמת כלל.

2. תיווך - לרוב מומלץ, אך לעיתים המידע הקריטי כפי שאמרתי מקודם לא יתגלה בשלב פניה למתווך בעיקר כי זה לא תחום עיסוקו, מה שמביא את הקונים והמוכרים להתחלת מו"מ כאשר מירב הפרטים הקריטיים, כאמור במאמר זה, טרם ידועים להם ואני אתן דוגמה: לפני מספר ימים פנה אלי לקוח שמצא דירה בהתאם לדרישותיו, גם במחיר וגם במיקום, לאחר בדיקה ראשונית על ידי נתגלה כי למרות שהדירה נמצאת בבניין משותף - הנכס ללא היתר בניה, משמעות הדבר היא שבמקרה "הטוב" הרוכש לא יקבל משכנתא ובמקרה הפחות טוב הוא גם יצטרך להתמודד עם הסדר מורכב זה בהמשך בין היתר, גילוי זה כמובן "הפיל" את העסקה אך לולא הבדיקה המוקדמת הרוכש היה מתקשר בחוזה מחייב שלא הייתה יוצא לפועל בסופו של דבר והיה גורר המון הוצאות ועוגמת נפש.

3.יועץ משכנתאות - מומלץ ביותר לקונים - יועץ טוב יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא ע"י איתור מספר הצעות ממספר בנקים ובתנאים המתאימים ביותר.

4. בדק בית מטעם מהנדס – מומלץ בעיקר כאשר מדובר בבית קרקע או דירה ישנה, בעזרת דו"ח המהנדס זה ניתן לעמוד בכסף את גובה הליקויים בדירה הנרכשת והאם קיימות חריגות בניה וכדומה, מומלץ לערוך דו"ח זה בטרם שלב המו"מ המשפטי ולא במקביל, שכן דו"ח זה יכול להיות כלי ריאלי להפחתת מחיר הדירה מכיוון שבדו"ח זה ניתן ע"י המהנדס אומדן עלות התיקון של הליקויים ובנוסף לפעמים הדו"ח יקבע כי הדירה מסוכנת למגורים או שהשיפוץ שלה כל כך גבוה שהעסקה כבר לא תהיה משתלמת.

מדריך זה אינו מגיע כתחליף לייעוץ מקצועי פרטני, לכל שאלה, מוזמנים לפנות אל משרדנו.

דוא"ל: Ran@arianlaw.co.il אתר: www.Arianlaw.co.il

טל: 054-2300326 כתובת: ביאליק 59 א', רמת גן מיקוד 5246132